O síndico é responsável por uma série de obrigações no dia a dia de um condomínio. Não é apenas a pessoa para reclamar do barulho do vizinho, do cachorro latindo ou do carro que travou sua vaga. A função do síndico vai bem além disso.
Apesar de suas obrigações estarem definidas no art. 1348 do Código Civil, muitos, inclusive síndicos, têm dúvidas sobre sua função ou quais são as responsabilidades e obrigações do síndico.
Por isso, elaboramos este artigo para ajudar a esclarecer esse assunto.
Vamos conferir?
O que é o síndico de condomínio?
O síndico é a pessoa que diante de qualquer processo (judicial ou não), representa os interesses dos moradores. É o administrador do condomínio escolhido em assembleia para cuidar do patrimônio e dos interesses e direitos coletivos no condomínio.
A administração de condomínios possui demandas no dia a dia iguais ou até mais complicadas do que em uma empresa.
Nesse sentido, é um engano pensar que a função do síndico é figurativa.
Quem pode ser síndico?
O síndico pode ser um condômino do prédio (síndico natural) ou uma pessoa especializada em administrar condomínios, o síndico profissional (prestador de serviços). Vale ressaltar que o síndico precisa ser eleito em assembleia pelos condôminos e o seu mandato é de, no máximo, 2 anos, com possibilidade de reeleição, segundo o Código Civil.
Contudo, é importante você consultar a convenção do condomínio e ver se há algum ponto específico para a escolha de um síndico.
Até mesmo quando há uma administradora de condomínios cuidando das atividades administrativas, não exclui a função do síndico. Este posto é obrigatório para o condomínio ser reconhecido legalmente.
Qual é a função do síndico?
A função do síndico é administrar e representar legalmente o condomínio. Na prática, ele cuida das finanças, da manutenção das áreas comuns, do cumprimento das regras, da contratação de serviços, da prestação de contas e da execução das decisões da assembleia.
Conforme disposto no Art. 1.348 do Código Civil o síndico é o administrador responsável por toda a gestão do condomínio. Isso inclui em suas funções, obrigações e deveres na administração condominial para manter o equilíbrio financeiro, ordem, segurança e limpeza.
Veja as 9 atribuições do síndico que estão no Código Civil – Lei 10406/02, Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002.
- convocar a assembleia dos condôminos;
- representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
- dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
- cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
- diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
- elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
- cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
- prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
- realizar o seguro da edificação.
Mesmo assim, isso não deixa muito claro o que um síndico faz na prática. Nem mesmo quais são suas atividades e obrigações.
A gestão condominial exige que o síndico cumpra certas obrigações e tenha um papel importante.
Por isso, já existem diversos cursos de síndico para capacitar e formar àqueles que querem administrar o condomínio com excelência.
Papel do síndico do condomínio
Enquanto administrador do condomínio, o papel do síndico é desempenhar suas funções como se fosse o gestor de uma empresa. Faz contratações e pagamento de funcionários, cuida do recebimento das cotas do condomínio, zela pela manutenção predial, é o mediador de conflitos entre condôminos e decide pela contratação de empresas terceirizadas.
Repare que as responsabilidades do síndico não se resumem ao ato de representar o condomínio.
Para você ter uma ideia melhor do que o síndico faz na prática, separamos as principais atividades da função do síndico.
Quais são as responsabilidades do síndico?
As responsabilidades do síndico envolvem a administração do condomínio, o cumprimento das obrigações legais e o acompanhamento de tudo o que pode afetar o patrimônio, a segurança e os interesses coletivos.
Saber as responsabilidades da função do síndico do condomínio é importante não só para quem pretender assumir este cargo. Os condôminos que só reclamam podem respeitar e colaborar muito mais se souberem o quanto de obrigações um síndico tem.
Isso não significa que o síndico precise executar pessoalmente todas as tarefas. Ele pode contratar uma administradora, funcionários e prestadores de serviços para ajudá-lo na execução de diversas atividades. Mesmo assim, precisa acompanhar o trabalho realizado, cobrar providências e verificar se as decisões da assembleia estão sendo cumpridas.
Responsabilidade administrativa do síndico
Na administração do condomínio, o síndico é responsável por organizar e acompanhar as atividades necessárias ao funcionamento cotidiano.
Entre suas responsabilidades administrativas do síndico estão:
- cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as decisões da assembleia;
- convocar assembleias;
- acompanhar contratos e prestadores de serviços;
- orientar e supervisionar funcionários;
- manter documentos, licenças, seguros e laudos organizados;
- comunicar aos condôminos assuntos relacionados à administração.
Quando existe uma administradora de condomínios apoiando o síndico, parte dessas tarefas pode ser executada por ela. Cabe ao síndico acompanhar o serviço, analisar as informações recebidas e participar das decisões que não podem ser tomadas apenas pela administradora.
Responsabilidade financeira do síndico
O síndico tem responsabilidades na gestão financeira do condomínio. Ele responde pelo acompanhamento das receitas e despesas do condomínio.
Isso inclui elaborar a previsão orçamentária, acompanhar o pagamento das contas, cobrar as contribuições condominiais, controlar a inadimplência e verificar se os recursos estão sendo utilizados conforme o orçamento e as decisões da assembleia.
Outra responsabilidade do síndico é prestar contas anualmente e sempre que forem solicitados esclarecimentos. Para isso, documentos como notas fiscais, contratos, comprovantes e demonstrativos financeiros precisam estar organizados e disponíveis para análise.
Neste ponto a tecnologia contribui muito. Um bom exemplo é o App/Portal da Habita que foi desenvolvido para colaborar com o síndico na gestão do condomínio. Além disso, permite aos condôminos o acesso digital à pasta do condomínio.
Responsabilidade pela manutenção e segurança
Também faz parte da função do síndico cuidar da conservação das áreas comuns e acompanhar os serviços necessários para manter o condomínio funcionando com segurança.
Essa responsabilidade envolve observar as condições da edificação, contratar manutenções, acompanhar inspeções e verificar a validade de documentos como seguro condominial, AVCB e laudos técnicos.
O síndico não precisa realizar avaliações técnicas por conta própria. Quando o assunto exige conhecimento específico, deve contratar profissionais habilitados e acompanhar as providências recomendadas.
Responsabilidade legal do síndico
O síndico é o representante legal do condomínio. Isso significa que pode atuar em nome dele em contratos, processos judiciais, questões administrativas e relações com fornecedores ou órgãos públicos.
Também deve comunicar à assembleia a existência de processos judiciais ou administrativos de interesse do condomínio e agir dentro dos limites definidos pela lei, pela convenção, pelo regimento interno e pelas decisões coletivas.
A representação legal não significa que o síndico responda pessoalmente por tudo o que acontece no condomínio. Essa responsabilização depende das circunstâncias e da forma como ele exerceu suas atribuições.
Quando o síndico pode ser responsabilizado?
O síndico pode ser responsabilizado quando uma ação ou omissão no exercício do cargo causa prejuízos ao condomínio ou aos moradores.
Isso pode acontecer, por exemplo, quando ele deixa de providenciar uma manutenção necessária, não presta contas, utiliza recursos sem autorização, ignora um risco conhecido ou descumpre deliberadamente a convenção e as decisões da assembleia.
Cada situação precisa ser analisada de acordo com os fatos. Por isso, manter documentos organizados, registrar decisões, acompanhar as tarefas delegadas e agir com transparência ajuda o síndico a demonstrar como conduziu a administração do condomínio.
Viu só quanta responsabilidade e obrigação tem a função do síndico?
E não acaba aqui! O síndico tem deveres que não são negociáveis.
Quais são os deveres e obrigações do síndico segundo o Código Civil?
Os principais deveres e obrigações do síndico estão previstos no artigo 1.348 do Código Civil. Essas atribuições definem o que cabe ao síndico fazer para representar o condomínio, cumprir as decisões coletivas e manter a administração funcionando.
1. Convocar a assembleia dos condôminos
Cabe ao síndico convocar a assembleia para a prestação de contas, aprovação do orçamento, eleição do corpo diretivo e deliberação sobre assuntos que dependem dos condôminos.
Além da assembleia anual, ele deve realizar convocações extraordinárias quando surgir uma situação que não possa ser resolvida somente pela administração.
2. Representar legalmente o condomínio
O síndico representa o condomínio em questões judiciais e administrativas, além de atuar nas relações com fornecedores, funcionários, órgãos públicos e outras partes envolvidas na gestão.
Essa representação deve ser exercida em defesa dos interesses coletivos e dentro dos limites definidos pela lei, pela convenção e pelas decisões da assembleia.
3. Comunicar processos judiciais e administrativos
Quando o condomínio estiver envolvido em um processo judicial ou administrativo, o síndico deve informar a assembleia imediatamente.
Essa comunicação permite que os condôminos conheçam a situação, avaliem possíveis impactos e deliberem sobre as providências necessárias.
4. Cumprir a convenção, o regimento interno e as decisões da assembleia
O síndico deve cumprir e fazer cumprir as regras da convenção, do regimento interno e das decisões aprovadas em assembleia.
Isso inclui orientar os moradores, acompanhar o cumprimento das normas e aplicar advertências ou multas quando houver previsão e justificativa para a medida.
5. Cuidar das áreas comuns e acompanhar os serviços
Também é dever do síndico zelar pela conservação e pela segurança das áreas comuns. Um parquinho mal conservado, um elevador sem manutenção ou uma instalação elétrica com problemas podem colocar moradores, visitantes e funcionários em risco.
O síndico deve acompanhar as condições do condomínio, contratar profissionais habilitados quando necessário e verificar se os serviços foram realizados corretamente.
6. Elaborar o orçamento anual
O síndico deve elaborar a previsão das receitas e despesas do condomínio para cada ano.
Esse orçamento ajuda a planejar pagamentos, manutenções, contratos e demais gastos da administração, além de servir como referência para a definição das contribuições condominiais.
7. Cobrar contribuições e multas
É dever do síndico acompanhar o pagamento das cotas condominiais e tomar as providências cabíveis em casos de inadimplência.
Ele também pode impor e cobrar multas previstas na convenção ou no regimento interno, desde que respeite as regras do condomínio e não exponha o morador a situações constrangedoras.
8. Prestar contas
O síndico deve realizar a prestação de contas anualmente e sempre que for exigida pela assembleia.
Para isso, contratos, notas fiscais, comprovantes, demonstrativos financeiros e demais documentos precisam estar organizados e disponíveis para consulta. O App/Portal da Habita contribui para esse acompanhamento ao permitir o acesso digital à pasta do condomínio.
9. Contratar o seguro obrigatório da edificação
O síndico deve garantir que o condomínio tenha o seguro obrigatório da edificação e acompanhar sua renovação dentro do prazo.
Também precisa manter organizados outros documentos relacionados à segurança e à regularidade do imóvel, como licenças, AVCB e laudos técnicos aplicáveis ao condomínio.
Esses deveres não impedem que parte das atividades seja executada por uma administradora, por funcionários ou por prestadores de serviços. A delegação ajuda na rotina, mas o síndico continua responsável por acompanhar o que está sendo feito e verificar se as obrigações do condomínio estão sendo cumpridas.
Com tantas responsabilidades e obrigações o síndico deveria ser remunerado?
Qual é o valor do salário de um síndico?
Por enquanto, o cargo de síndico não é uma profissão regulamentada que dá a ele direitos trabalhistas. Os condomínios têm autonomia para decidirem em assembleia como remunerar essa função.
De modo geral, quem for morador e exercer as atribuições de síndico, pode ficar isento do pagamento de sua cota condominial. Como forma de compensar suas atividades nesta função.
Mas há também condomínios que determinam um valor para quem assumir a função de síndico. Isso depende do tamanho, do perfil e da decisão dos condôminos em assembleia.
Assim como, quais assuntos o síndico pode resolver sozinho.
Quais são os poderes do síndico?
Paira sobre o síndico um certo poder à frente das decisões. Quem manda no síndico?
Calma, isso é só uma provocação. Estamos nos referindo ao que está previsto no regimento interno e convenção do condomínio.
Fora deste contexto, o que o síndico pode ou não pode fazer sempre estará amparado pelo Código Civil e Criminal.
- a) Primeiro, o síndico pode “transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção”.
Em outras palavras, ele pode propor que uma administradora de condomínios o ajude nas tarefas administrativas.
Da mesma forma, o condomínio pode decidir ter um síndico profissional, entretanto, não anula a presença de um síndico natural no condomínio.
Outra coisa que o síndico pode decidir sozinho é a contratação de profissionais para realizar obras necessárias urgentes, sem que precise de aprovação em assembleia.
O Código Civil ampara isso:
- Em caso de obras urgentes de baixo custo, o síndico pode seguir com elas normalmente;
- Em caso de obras urgentes de alto custo, o síndico pode seguir com elas, mas deve convocar assembleia para prestar contas e esclarecimentos aos condôminos.
- b) Ele também pode entrar em uma unidade em caso de urgência e emergência. Por exemplo, vazamento de gás ou água, princípios de incêndio, pedidos de ajuda, entre outras situações emergenciais.
Nesses casos, o ideal é que o síndico esteja acompanhado de policiais ou bombeiros, além de outras testemunhas que possam atestar a necessidade de entrada ou do risco iminente à segurança de terceiros.
Em seguida, sempre que necessário deverá ser registrado o Boletim de Ocorrência e o morador deverá ser comunicado, por escrito, quando do seu regresso.
- c) Se necessário e urgente, o síndico pode usar o fundo de reserva do condomínio. Entretanto, é importante ressaltar que esse valor deve ser devolvido ao fundo tão logo a situação financeira do condomínio normalize. Importante também dar conhecimento aos condôminos, convocando, se for preciso, uma assembleia para dispor sobre o assunto.
Contudo, existem certas coisas que o síndico não pode fazer. E isso nós mostramos no artigo abaixo:
O que o síndico não pode fazer?
Conclusão
Esperamos que este artigo tenha ajudado você a conhecer melhor as funções do síndico, quais suas responsabilidades e obrigações.
Quando se trata de um condomínio é importante saber as responsabilidades e função dos envolvidos na administração condominial.
O síndico tem um papel importante, quanto mais profissional for sua gestão, maiores são as chances do condomínio conseguir bons resultados.
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